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广州日报2019-02-25

近日,住建部印发的《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内面积进行交易”,引发了市民对“公摊面积”的讨论。虽然坊间“取消公摊面积”的呼声很高,但有业内人士认为,《住宅项目规范》只是技术规范,并不是商品房交易规范,说取消公摊面积,还为时尚早。

记者走访发现,其实,广州早就有以套内面积计价的呼声,广州的房屋销售合同和房产证上,都注明了建筑面积和套内面积。

文/广州日报全媒体记者贾政

权威专家:

从技术角度规范

住宅面积计算规则

据新华社电 (记者王优玲)受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时,对该条进行了解答。

该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。

记者细究:

文件为针对工程建设的技术规范

记者发现,在住建部印发的《住宅项目规范》第二部分指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这是住建部首次在官方文件中明确表示,按照套内面积进行住宅交易,这就引发了媒体关于“取消公摊面积”的猜想。

但记者多方核实发现,说取消公摊面积还为时尚早。

其实《住宅项目规范》只是一个针对工程建设行为的技术规范,约束的是住宅项目的施工单位和开发商,并非房地产交易的规范。从该文件的起草单位看,也基本上是国内著名的设计单位、施工单位、建筑院校等。所以有专家认为,即使征求意见稿最终通过,该规范对大家关心的房地产市场交易行为并没有约束力。

昨日,《住宅项目规范》牵头起草单位的相关负责人也对媒体表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

而真正能决定市场交易中“公摊面积”去留的,是2001年颁发的《商品房销售管理办法》。目前,该文件第十八条明文规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内面积或者建筑面积计价”,且并未修改。

争议已久:

面积一“公摊” 费用“说不清”

虽然目前并没有关于市场交易的规定落地,但是此次关于“公摊面积”的讨论之所以被引发,是因为购房者对于“公摊面积”争议已久。

目前,我国大部分地区的住宅交易,是以建筑面积计算面积,而建筑面积包括套内面积和公摊面积。也就是说,在购买住宅时,购房者不但要购买自己使用的面积,还要为室外公摊面积买单。

所谓公摊面积,是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室等。

“公摊面积明明没有装修,为什么还要收取装修费”,有购房者投诉说,“而且物业公司收取物业费也是按照建筑面积计算的。每个月多收几十块钱呢。”

而在北方地区,冬季的取暖费也要算公摊面积,而公摊部分并没有供暖。

商品房中哪些部分属于公摊面积,对于很多购房者来说,并不透明,这让一些开发商有了可乘之机,他们有意增大购房者所应承担的公摊建筑面积。

据记者了解,相对于套内建筑面积,公摊面积很难自行测量,就出现了极少数开发商虚报公摊面积,欺诈消费者的现象。而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符,由于难以自行进行测量,难以获得有效证据,因而也只能自认倒霉,出现了“买100平方米只能住70平方米”的情况。

业内看法:

公摊面积大 业主也获益

记者调查发现,在很多业内人士看来,公摊面积并不是洪水猛兽,公摊面积最小当属楼梯楼,但舒适程度不一定比得过公摊面积大的电梯楼。

合富研究院设计咨询中心总监林珊告诉记者,其实公摊面积有它存在的意义。公共走廊、大堂、电梯这些都属于公摊部分,直接影响着购房者的居住体验,适当的面积,是可以保证业主生活居住质量的。特别是对很多豪宅来说,套内面积大,即使公摊面积大一点,使用率也可以维持在一个相对合理的位置。

此外,公摊面积反映在电梯大小、楼梯间大小,水泵房、管道间质量,垃圾桶数量、公共门厅大小等方方面面。广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬告诉记者,改善型住宅为了适应购房者的需求,把公共走廊、大堂、电梯建得很大,使公共空间更舒适气派,这样一来,牺牲了住房使用率,提高了公摊面积。而对于刚需房来说,购房者就宁愿电梯小一点,走廊窄一点,来提高使用率,减少公摊面积。

专家看法:

套内面积交易是大势所趋

虽然说取消公摊面积为时尚早,但是专家表示,按套内面积交易,对购房者而言所购即所得,可以减少购房纠纷,是大势所趋。

据记者了解,目前公摊面积是中国特有的。相关研究曾显示,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,缺乏统一标准,在实际核算时乱象丛生。

据了解,在《住宅项目规范》起草过程中,相关专家曾对国际国内住宅面积计算做法进行调研,发现按套内使用面积计算是国际通行做法。

而按套内面积交易在国内也不是没有先例,从2002年以来,重庆就在全国率先强制推行“套内建筑面积”计价。目前,除了重庆部分区域如巴南区、蔡家、西彭、陶家、白市驿等还是按照建筑面积计价之外,主城区需按套内面积计价。

林珊认为,如果新政能出台,对购房者无疑是利好消息,因为按套内面积交易,让住房和房价都变得更加透明。所见即所得,住房实际大小一看便知。开发商从此失去了借公摊比例做虚假文章的弹性空间。以往公摊面积的范围并不明确,很多业主都不清楚哪些属于自己的公摊面积,也会发生公摊部分被私人占用的情况。如果今后按照套内面积交易,业主就对自己购买的面积一目了然。

但是地产专家也提醒购房者,羊毛出在羊身上,新政不会对房价产生太大的影响。而如果新政真正落地,将是一个系统化的工程,包括房产面积契税、商品住宅限价也将迎来相应的调整。

广州情况: 合同注明公摊面积和套内面积

“这间房公摊真多,我要白白多买20个平方米。”在广州滨江东一间房屋中介机构,一位看房的女士对销售抱怨道。

记者走访广州市场发现,电梯楼的公摊面积普遍大于楼梯楼的公摊面积。根据合富研究院的相关数据显示,广州高层住宅电梯楼的正常使用率基本上都是在80%以上,其中80%到83%是主流,达到85%的都是比较优秀的。相对而言,楼梯楼使用率会高一点,一般可以达到85%到90%。

也就是说,购买100平方米的楼梯楼,公摊面积大约为10平方米。购买100平方米的电梯楼,购房者的实际使用面积只有80平方米。

虽然广州的商品住宅交易仍按照建筑面积计算,但是黄韬告诉记者,其实多年以前,广州业内就有按照“使用面积”进行房产交易的呼声。2007年,广州市就在全国率先出台《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”。同时,销售合同中也必须注明“住宅的建筑面积”“套内面积”和“公摊面积”。记者查阅广州市住房建设局公布的《广州市商品房买卖合同》(一手房现售),合同中不但要求填写“该商品房产权登记建筑面积数”,同时还要求注明“套内建筑面积”和“共有分摊面积”的具体数目。不动产产权证上也列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积。

未来趋势:电梯房+精装修将成标配

“公摊面积”的命运不得而知,但是根据《住宅项目规范》显示,“楼梯楼”和“毛坯房”可能也将成为历史名词。

《住宅项目规范》对未来的住宅电梯安装提出明确规定,要求四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

《住宅项目规范》还要求,“城镇新建住宅全装修交付”,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。这也意味着,日后交付的商品住宅都将经过装修,毛坯房将不复存在。

划重点

从技术角度明确按套内使用面积交易,有利于消费者权益的保护。

说痛点

“公摊面积明明没有装修,为什么还要收取装修费。”

“物业公司收物业费是按照建筑面积计算的。每个月多收几十块钱呢。”

在北方地区,冬季的取暖费也要算公摊面积,而公摊部分并没有供暖。

看着数

按套内面积交易,住房实际大小一看便知。开发商从此失去了借公摊比例做虚假文章的弹性空间。

想清楚

羊毛出在羊身上,新政不会对房价产生太大的影响。

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